Evaluation municipale.

Je viens de recevoir la nouvelle évaluation municipale de mon terrain et de ma maison. On m'arrive a une évaluation beaucoup plus haute que le prix que je pourrais vendre. Ce qui va bien sûr se répercuter sur mes futurs comptes de taxe. On me propose de demander une révision de mon évaluation pour 85$.

Question :
Pour ceux qui ont déjà demandé une révision de leur nouvelle évaluation municipale, avez-vous eu gain de cause ?
Est-ce qu'on vous a proposé une augmentation plus haute de l'évaluation plutôt que de la baisser ?

bonjour jai jamais demander une revision avec un cout mais jai demander a 2 reprise des explication et rectifier les erreurs d,une evaluatrice elle a mis de la ceramique au lieu de tuile de vinyle et une autre place du plancher flottant encore la elle a pris ca pour de la ceramique et deux autre erreur flagrante au debut selon le representant des évaluations de la ville de longueuil ca semblais bien se passer il semblais comprendre et ma meme dit que mon sous-sol etait complement fini et ca comptait pour pas mal alors jai rectifier le tir encore une fois mais jai juste perdu mon temps il na pas baisser ,dune cenne et une autre fois avec un 10k de plus qui venais de mon toit ralonger en avnat de la maiosn de 4pi de long sur 36 pi je ne comprennais pas d,ou ca venais ca fesais plus de 10ans que ca avais ete fait t evaluer selon moi avec mon agrandisement mais non encore la une stupidité de reponse donc apres bien des demarche qu demandais des papier d,expert etc jai laisser tombé devant de tel cout et de temps c,est fait comme ca pour decourager les citoyen de contester c,est une vrai arnaque selon moi mais c,est la lois selon eux meme si ils se rendent bien compte que c,est plein d,erreur de leur part si ca ne serais que de moi jaurais vendu c,est la seule porte de sortie que j,ai pour eviter de telle stupidité , l'espere que ca ne va pas te decourager mais au moins verifie tout ce que ca prend pour contester et les tout cout versus ce que tu va payer de moins si tu gagne ta cause

Est ce que l’évaluateur a visité la propriété récemment?
Si non, l’évaluation est basée sur une analyse des propriétés comparables du secteur qui ont changé de main durant la période concernée. Alors c’est une fonction mathématique qui assigne l’évaluation à une propriété. À toi de voir si tes améliorations sont meilleures que celles de tes voisins.

Dans mon cas, aucun évaluateur a visité ma propriété depuis que j’y suis (2013).
Mon évaluation l’an dernier a augmenté de 65% par rapport à l’évaluation antérieure pré pandémie (1/7/2019). Malgré cela, mon compte de taxe n’a augmenté que de 3%. Évidemment je n’ai pas demandé de révision.

Une augmentation importante de la valeur de la propriété n’est pas nécessairement synonyme d’augmentation importante du compte de taxe.

Dans mon cas, une petite municipalité rurale, le rôle d’évaluation a considérablement augmenté en 2023 (+70%, je crois). Mais les besoins financiers de la municipalité n’ont pas beaucoup changé. Alors les besoins financiers ont été répartis sur une plus grande assiège fiscale (une fois retiré les autres revenus: taxe de bienvenue, etc), de sorte que les taux de taxes ont beaucoup baissé. Ce qui en résulte une très faible augmentation du compte de taxe de ma propriété. Pour plusieurs, le compte de taxe a baissé.

J’ai un terrain vacant adjacent à ma propriété. Sa valeur a augmenté de 39% l’an dernier, mais les taxes pour ce terrain ont baissé de 14%.

en fait ce qui fait augmenté le compte de taxes municipales, ce n’est pas l’évaluation des propriété, c’est la boulimie des conseils municipaux. L’augmentation des dépenses a un effet bien plus important.

Bricoleur22 écrit:

Je viens de recevoir la nouvelle évaluation municipale de mon terrain et de ma maison. On m'arrive a une évaluation beaucoup plus haute que le prix que je pourrais vendre. Ce qui va bien sûr se répercuter sur mes futurs comptes de taxe. On me propose de demander une révision de mon évaluation pour 85$.

Question :
Pour ceux qui ont déjà demandé une révision de leur nouvelle évaluation municipale, avez-vous eu gain de cause ?
Est-ce qu'on vous a proposé une augmentation plus haute de l'évaluation plutôt que de la baisser ?

Êtes-vous certain que la valeur marchande est vraiment inférieur au rôle d'évaluation?
Quel est le % de différence entre les 2?

La valeur marchande de plusieurs maisons ont augmenté ces dernières années, et beaucoup de propriétaire sous-estime la valeur marchande de celle-ci.   Plusieurs ferait le saut de voir combien elle pourrait se vendre.

Samadhis écrit:

Êtes-vous certain que la valeur marchande est vraiment inférieur au rôle d'évaluation?
Quel est le % de différence entre les 2?
 

Pour ce qui est du pourcentage entre leur évaluation et la valeur réelle que je pourrais vendre, selon moi, leur évaluation serait de 16% plus haut que le prix que je pourrais vendre.

Mon évaluation a monté de 64% (maison de 22 ans) alors que la moyenne est de 52% (tout type de propriété et age confondu)... ma belle-mère près de chez moi (maison de 60 ans) a eu une augmentation de 97% et pour ma fille (maison de 8 ans) c'est 43%.

On ignore encore quelle sera le prochain taux de taxation mais il est actuellement à 1.47$ et selon moi à budget et à rôle total égal je m'attend a ce que le taux soit dans les 0.96$ en 2025.

À mon avis, 16% ce n'est pas si énorme que ca entre le prix "qu'on pense vendre" vs le prix marchand.
Ex. une maison que vous pensez vendre 400 000$ le prix serait de 464 000$

Dans la dernière année, selon les secteurs, les prix on vraiment bouger beaucoup. Oui 64k$ est beaucoup d'argent, mais vous resteriez surpris de la faire évaluer par un agent immobilier.

Maintenant, reste à savoir, est-ce qu'en baissant le rôle d'évaluation de 16%, est-ce que le montant de taxes sauvé va compenser les frais de contestation?

Pour contester il faut que tu arrives avec des preuves solides que des maisons comparables ont été vendues moins  que le montant de ton évaluation. 
Et que cette différence en vale la peine........
Des heures et des heures de plaisir à chercher ces preuves.

 

Samadhis écrit:

Maintenant, reste à savoir, est-ce qu'en baissant le rôle d'évaluation de 16%, est-ce que le montant de taxes sauvé va compenser les frais de contestation?

Et tout le trouble ? 

Hier une évaluatrice de la firme d'évaluateur chargée de l'évaluation de toutes les résidences de notre ville m'a rappeler. Selon elle je serais dans les normes de leur méthode de calcul... un facteur haussier entre autre est que ma maison est construite sur deux terrains, et que sa superficie de 1600pi2 est un plus que la norme pour un 5 1/2. Le fait d'avoir un garage double de 750pi2 serait aussi un autre facteur.

L'autre chose m'a t'elle dit, c'est que toutes les évaluations sont basées sur les ventes des maisons entre le 1 Juillet 2021 et le 1 Juillet 2023, soit pendant l'après-pandémie là où il y avait rareté de maisons a vendre et qu'il y avait des sur-enchères exagérée.

Toujours selon elle, elle croit que dans 3 ans, ça sera le contraire et qu'il est possible que les valeurs puissent décroitre légèrement puisque le prix des maisons vendues après Juillet 2023 est revenu a des valeurs plus normales qu'avant Juillet 2023.

Si je décidais de contester, ça me couterait que 85$ et remplir une formulaire et inscrire ma raison ... La seule raison que je pourrais revendiquer c'est le 16% que je crois être en trop pour aujourd'hui. Mais je considère ça peine perdue puisque leur méthode de calcul repose sur une période de sur-enchère et ça donnerait le même résultat.

Elle m'a aussi donné des adresses de maisons comparables a la mienne dans mon secteur et c'est semblable... Ma maison est juste un peu au dessus de sa valeur réelle d'aujourd'hui... mais les autres maisons aussi.

Alors je n'ai pas de raison suffisante pour contester l'évaluation. Selon elle, ça aurait été possible si par exemple, le solage était craqué, si la brique était à remplacer, si la toiture était a refaire, si la maison penchait ou s’affaissait ou si j'étais une victime de la pyrrhotite.. etc

J'en conclu qu'en 2022 j'aurais probablement pu vendre ma maison au prix évalué, mais pas aujourd'hui.

Donc il n'y a rien à faire de plus qu'attendre dans trois ans pour le prochain rôle qui sera peut-être à la baisse un peu !

Habituellement il faut des arguments béton pour qu’une modification du rôle soit retenue.

Mon expérience personnelle est plutôt amère….Au début des années 2000 l’évaluation de notre terrain à tout simplement doublé passant de 160k à 320k$.  Pour l’édifice l’augmentation était de 10%.  J’ai fait une demande de contestation pour $75….et j’ai discuté avec l’évaluateur en chef de la MRC…

Réponse:  votre terrain jouissant d’une vue panoramique sur le fleuve il est réévalué en conséquence.

Mon argumentaire était que le dit terrain était en partie dans une falaise (roc) et qu’il y avait un chalet en contrebas qui possédait un droit de passage acquis pour rejoindre la dite résidence considérant qu’il n’y avait aucun autre accès.  Il y avait donc un droit de passage de 6 mètres de largeur par 150 mètres de longueur que je devais garder accessible en tout temps pour permettre à mon voisin de rejoindre sa résidence.  Je n’avais aucun ennuis avec cette condition qui était déjà présente et notariée lors de notre achat en 1997.  Je n’avais aucun différent avec ce voisin qui était respectueux.  Par contre il était évident que je ne pouvais jouir pleinement de la superficie totale du dit terrain et que sa valeur en était affectée.

Notre entretien était téléphonique….à la suite de mon argumentaire on aurait pu entendre une mouche voler, pour un moment j’ai cru que la ligne s’était coupée.  Les secondes passent et l’évaluateur à cours de ressources me dit « vous avez raison sur ce point mais considérant que votre résidence n’a pas été inspectée récemment nous allons nous reprendre sur l’évaluation de la résidence en conséquence de l’ajustement du prix du terrain.  J’avais par prudence enregistré la conversation et j’ai mentionné clairement qu’il s’agissait d’une tentative d’intimidation…

J’ai donc déposé une plainte à la direction générale et au préfet de la MRC, j’ai aussi demandé un avis juridique.  Conclusion les frais de contestations dépassaient nettement le gain au niveau de l’évaluation municipale et l’évaluateur a été tout au plus réprimandé.

On a même poussé le bouchon en mentionnant que la valeur foncière favoriserait la valeur marchande de cette dernière, ce qui évidemment n’est pas toujours proportionnel.

Finalement j’ai retiré ma demande sachant qu’il ne faut pas éveiller le lion qui dort…

C’est plate mais c’est mon expérience et ce fut une perte de temps.




 

Bricoleur22 et Pastille je partage vos avis et c'est pas mal cela que j'ai répondu plus tôt

humble avis de quelqu'un ayant oeuvré dans le domaine municipal : Ça peut paraître bizarre mais oui, votre nouvelle évaluation est basée sur la juste valeur marchande... et probablement celle de 2022 ( le temps de concocter toutes les évaluations les choses ont évoluées ) 

donc aujourd'hui vous pourriez la vendre pour plus cher...

Quant aux taxes, la ville va ajuster ses taux afin d'obtenir le niveau de revenus nécessaire à l'opération de la ville. Les dirigeants n'ont pas avantage à augmenter induement les taxes des citoyens...ils se feraient arracher la tête...Bref, conseil du vieux : attendez de voir l'adoption du budget de la ville ( ca se fera dans les prochaines semaines ) et vous pourrez calculer le réel impact sur votre compte de taxes 

Casunique écrit:

 Ça peut paraître bizarre mais oui, votre nouvelle évaluation est basée sur la juste valeur marchande... et probablement celle de 2022 ( le temps de concocter toutes les évaluations les choses ont évoluées )

Selon une discussion que j'ai eu avec une agente de la firme d’évaluation chargée par la ville, c'est bien pour 2021/2022. Selon elle ces augmentations sont dû aux prix de vente trop élevés causés par les surenchères pendant la pandémie alors que les taux d'intérêts était très bas. Elle croit que dans 3 ans toutes les évaluations de maisons unifamiliales vont baisser.

Casunique écrit:

 Les dirigeants n'ont pas avantage à augmenter indument les taxes des citoyens...ils se feraient arracher la tête...Bref, conseil du vieux : attendez de voir l'adoption du budget de la ville ( ca se fera dans les prochaines semaines ) et vous pourrez calculer le réel impact sur votre compte de taxes

Précisément, ma maison a augmenter de 63.9%, celle de ma belle-mère de 97.6%, celle de ma fille de 46.5%, et celle d'un voisin de ma fille de 42%.

Pour 2024, le rôle était de 4,060,223,500$ et pour 2025 il est de 6,207,977,300$ soit une augmentation de 52.9%. Le taux moyen de cette augmentation serait de 65% pour les maisons unifamiliales.

Selon mes calculs et selon l'évaluation du rôle total de la ville, si le budget est exactement le même que l'an dernier, le taux devrait passer de 1.47$ à environ 0.96$. Bien sûr on s'attend quand-même a une augmentation du budget annuel comme à chaque année dû a l'inflation.

Brico, hier nôtre garçon qui demeure  sur la rive sud de Montréal, , est allé visité une maison  à St-Hubert.

Évaluation municipale 2022-2023 - 2024.   $ 369,000.00, prix demand. $ 575,000.00  en plus de quelques milliers de dollars en réparation

Nouvelle évaluation  2025-2026 - 2027,  pour la même , $ 510,000.00  soit $ 141,000.00 de plus , donc compte de taxe plus élevé.

Ayant vérifié avec la ville de Longueuil pour la fameuse taxe  de  BIENVENUE    environ  $ 6,400.00  à $ 6,700.00 + la notaire + le déménagement +  rideaux ou persiennes + peinture  à part les imprévus.  Donc, on s'approche  plus de $ 610,000.00  pour une maison des années 1974   s'il n'y a pas trop d.imprévus 

Les visites se font de 14h00 à 15h30  et les futurs acheteurs  doivent faire une offre  avant  16h00 et selon l'agente, il y a toujours plusieurs offres  sans savoir la valeur de ces  soit disant offres 

Le problème est le poisson  qui acepte  souvent de faire une offre sans vérification des  acôtés  mentionnés plus haut  et souvent de renchérir  sur le prix demandé.  
A  17 hoo, l'agente  l'a appelé  en lui demandant s'il était prêt à sur-renchérir  ayant comme argument qu'il avait un bon cash, son   condo était clair à lui.  Réponse NON 

A l'été, nous sommes allé en visiter une  ensemble à Beloeil,  En arrivant,  l'agente  nous a dit qu'elle venait de recevoir 2 offres  15 minutes avant  pour cette maison. Surprise pour elle, quand je lui ai dit de la vendre à ces accheteurs et que ça ne valait pas le peine de la visiter  ayant déjas des acheteurs. Elle ne savait plus quoi dire. 

Il faut s'attendre à payer un peu plus que l'évaluation municipale mais de la à demander de  170 milles à 215 mille de plus, avec  parfois de grosse réparations en plus , il y a une limite.


Partout au Québec, Il faut aussi  s'attendre  avec les nouveaux rôles d'évaluation à voir nôtre compte  de taxe  plus élévé.