Servitude

On vient d’acheter une nouvelle maison (on a passé chez le notaire tantôt pour la partie hypotèque). 

le certificat de localisation a été fait il y a 10 jours. On a eu la mauvaise surprise que le garage est en plein dans la servitude d’Hydro-Quebec (bande de 6pieds).  La maison a été construite en 1985 et le garage en 2007 l’ancien certificat date de 1987. Seulement un plan maison avait été présenté à la ville pour la construction du garage selon le propriétaire actuel (unique propriétaire de la maison jusqu’à date). Le notaire me parlait qu’il doit faire prendre une assurance titre au vendeur au cas ou Hydro doit utiliser cette servitude et exige le déplacement du garage. J’ai le poteau d’hydro qui est dans le coin opposé du garage et le poteau du voisin est à l’autre opposé. 

Le notaire me parlait également de la possibilité de demander une modification de la servitude qui coute quelques milliers de $ (payable par le vendeur habituellement) mais aucune garantie que ça soit accepté et ma crainte que si c’est refusé, hydro pourrait exiger directement la conformité (de là l’idée de tenir ça mort). 

est-ce qu’il y en a qui sont dans la même situation que moi, que leur garage est dans une servitude?

 

Ça me parait bien pire qu'un simple empiètement dans une servitude, selon ton plan le vendeur a construit son garage sous les fils de distribution. Si ça peut te rassurer, je ne crois pas qu'on te demande de bouger ton garage si des travaux était nécessaires a moins que ca soit impossible autrement. C'est aussi a souhaité que cette servitude ne soit pas partagée avec Bell ou le câble.

Pour l'assurance titre je doute que ce problème soit couvert si cette assurance est achetée après la découverte de cette non-conformité ! Le notaire pourra te renseigner a ce sujet.

Pour ce qui est de demander une dérogation a Hydro-Québec c'est très compliqué et dispendieux. J'en sais quelques chose car il y a 20 ans, lorsque j'ai acheté mon terrain de 110 pieds de largeur en Juin, on a découvert qu'il y avait une ancienne servitude de 100 pieds de largeur pour des hautes tours qui traversaient une partie de la province en plein milieu du terrain rendant impossible de bâtir ma future maison. J'ai refusé de signer et c'est le vendeur qui a dû engager mon notaire pour s'occuper de remplir les papiers et de correspondre avec le notaire et ingénieurs de Hydro-Québec, recherches , etc pour annuler cette servitude.

Les travaux de construction de ma maison ont été retardés jusqu'en décembre date a laquelle que le tout fut réglé pour que je puisse compléter l'achat et mettre le terrain a mon nom. J'ai vu la facture que le vendeur a dû payer, il me semble de $3,000 ou 4,000$. Selon le notaire, le vendeur a eu gain de cause puisque la servitude n'était plus requise car les lignes électriques avaient été enlevées en 1960 et les tours dans les années 1970. Si Hydro avait refusé d'annuler la servitude pour de futurs projets, je n'aurais évidemment pas acheté ce terrain.

A mon avis, tu as deux solutions, soit demander une annulation de la vente, et ce n'est surement pas ça que tu souhaite, ou demander un diminution de prix de 20k$ ou 30k$ en évoquant que c'est toi qui va devoir assumer les risques d'être obligé de démolir ou déménager le garage. Sans compter que si tu venais qu'a vouloir vendre ta maison c'est toi qui aurais à subir une perte de valeur de ta propriété.

Si tu as appris cette non-conformité qu'après la signature du contrat notarié, alors peut-être as-tu droit aux petites créances pour aller chercher un 15K$.

Voici ce que dit Hydro à propos de leurs servitudes :
www.hydroquebec.com/securite/servitudes-...es-distribution.html

Bonne chance !

J’imagine que Bell et Videotron passe dans les poteaux mais il n’y a pas de mention de servitude pour eux. Le notaire m’a dit qu’il pouvait (qu’il allait) faire une assurance titre sans quoi il ne faisait pas la transaction. On a rien signé encore c’est lundi prochain la vente. Il nous est pas mal impossible d’annuler, on déménage le 25…

De ce que j’ai compris, l’assurance titre va payer les frais au cas ou hydro demande de rendre conforme. Soit de déplacer modifier ou démolir. Là ce que je ne sais pas c’est s’il vont dédommager sur la perte de valeur de la propriété si on doit démolir ou rapetisser le garage…. Mon courtier va discuter avec le notaire demain.

Après discussion avec des proches, je crois que le courtier vendeur est un peu en tord. Habituellement les autres maisons qu’on avait visité et fait des offres, les certificats de localisation étaient à jour au moment de la mise en vente. Là c’était en février, bien de la neige, ils ne l’ont pas fait.

Effectivement je vais essayer d’avoir un dédommagement, ça me stress. On avait annulé une visite d’une maison dont le garage empiétait chez le voisin et qui avait justement une assurance titre. Mais là il est trop tard un peu…

J’imagine que le risque est quand même faible qu’hydro demande la conformité. Du moins je l’espère

GuillC écrit:

Effectivement je vais essayer d’avoir un dédommagement, ça me stress. On avait annulé une visite d’une maison dont le garage empiétait chez le voisin et qui avait justement une assurance titre. Mais là il est trop tard un peu…

J’imagine que le risque est quand même faible qu’hydro demande la conformité. Du moins je l’espère
 

Effectivement ce genre de situation est toujours stressante. A mon avis il est presque impossible qu'Hydro demande de  déplacer ou démolir un petit garage en cas de travaux a moins qu'il y ai de l'enfouissement a y faire pour de futurs projets pour un service publique quelconque tel Bell, Cogéco, des égouts pluvials ou conduite d'eau non potable.

Hey oui, il ne faut pas oublier que les entreprises comme Bell, Hydro, Cogeco, Videotron ou de gaz naturel s'échange entre eux des droits de servitude.

Chez moi, sur ma ligne latérale, Bell passe sous terre pour ses fils de cuivre alors que Cogeco et Hydro passe dans les poteaux. Si un jour une entreprise voudrait passer une conduite de gaz naturelle, alors là mon voisin n'aurait pas le choix d'enlever sa remise pour le creusage.

A propos de servitude, ici, il y a cinq ans Bell a commencé a dérouler un câble de fibre optique dans les poteaux de ma ligne latérale. Hey que j'étais content d'avoir Internet sur Fibre ... malheureusement les travaux on cessé pendant un an a cause d'un voisin a 1/2 kilomètre plus loin qui lui leur refusait le passage en prétextant que son terrain n'avait aucune servitude envers quiconque. Je n'ai jamais su qui et comment ce problème fut réglé. C'est surtout pour des raisons comme celle-ci qu'il y a des servitudes.

Toujours sur ma même ligne latérale, c'est que la frise de la remise de mon voisin est a 3 pouces de ma ligne et que sa gouttière dépasse chez moi d'un pouce. Si Bell devait avoir besoin de creuser un jour, alors mon voisin serait obligé de déplacer sa remise qui est sur SLAB de béton. Par contre, si ça peut t'apaiser, lors du passage du fibre dans les poteaux, Bell n'a pas achalé mon voisin pour sa remise.

Dans ton cas c'est surtout la perte de valeur dû à ce risque que va toucher ta propriété qui est moins drôle, car cette situation risque de faire fuire certains acheteurs potentiels.

Bonne chance !

Est-ce que ton garage est sur pilotis ou sur une dalle de béton?
S'il est sur pilotis, il est fort probablement considérer comme étant déplacable et hydro devrait tolérer ce genre d'installation normalement (même si le désire de le déplacer n'est pas aussi simple qu'une gang de chum et une caisse de bière et go on n'y va )

Par contre, ce qui me surprend, c'est que la banque ait autorisé le prêt même si l'installation n'est pas conforme. à mon ancienne maison, le cabanons (8' x 8') empiétait de 6" sur la lige maximum (il ne débordais pas sur le terrain du voisin, mais était à moins de 1 m de la ligne, toujours sur mon terrain)

La banque a niaisé un bon bout avant d'accepter de verser le prêt quand même sans le déplacer. Mais si ca avait été une installation permanente (dalle de béton) il n'aurait pas accepté de verser le prêt avant la conformité.

Bref, valide avec le notaire si le prêteur accepte l'hypothèque quand même malgré ça.

Samadhis écrit:

Bref, valide avec le notaire si le prêteur accepte l'hypothèque quand même malgré ça.
 

C'est un bon point...

Pour être en train de vendre une maison par un agent d'immeuble. 
Un acheteur ne doit pas acheter sans voir le certificat de localisation qui doit mentionner une servitude si c'est le cas 

Si le certificat de localisation n'est pas disponible au moment de la signature de la promesse d'achat, la déclaration du vendeur tient lieu d'information.
Déclaration obligatoire lors d'une mise en vente de la maison

Si je comprend bien ton problème, vous avez acheté sans voir le certificat de localisation.

Que disait alors la déclaration du vendeur au sujets des servitudes  ? 
 

Bricoleur22 écrit:

Ça me parait bien pire qu'un simple empiètement dans une servitude, selon ton plan le vendeur a construit son garage sous les fils de distribution. Si ça peut te rassurer, je ne crois pas qu'on te demande de bouger ton garage si des travaux était nécessaires a moins que ca soit impossible autrement. C'est aussi a souhaité que cette servitude ne soit pas partagée avec Bell ou le câble.
 

Si Hydro doit amener de la machinerie pour des travaux , remplacer un poteau ou tirer des fils par exemple, le garage pourrait être un problème. 
Bell et videotron n'ont pas de problème de poteau. Que de "petits" fils à passer.

Le lien fourni par Bricoleur 22 est plutôt éloquent : 

 

LaTole: le certificat qu’on avait datait de la construction (1985) Étant donné que c’est les seuls propriétaires. C’était mentionné qu’il y avait une servitude d’Hydro étant donné que j’ai un poteau sur le terrain. On est pas allé plus loin.

On a acheté avec un courtier Remax, quelqu’un qu’on connait bien et je crois qu’il a bien fait son travail. L maison était vendu pr un courtier LaCapital.

Ça l’air que c’est pratique courante de fournir le certificat de localisation pour le moment de passer chez le notaire. On a visité et fait notre offre en mars donc j’imagine que les arpenteurs sont pas trop sorteux l’hiver.

Là notre courtier a fait une contre offre demandant aux vendeurs une assurance titre complète qui va couvrir tout les frais y compris une indemnité au cas ou le garage doit être démoli sans possibilité de reconstruire (pour couvrir la perte de la valeur immobilière). On demande également un dédommagement qui va couvrir les frais au cas où on décide de demander à Hydro une modification de la servitude. J’espère avoir une réponse demain, on doit prendre possession lundi prochain.

Si vous avez acheté la maison, ( et c'est que je lis)  il est trop tard pour faire un contre offre ou exiger une compensation.

Une servitude était inscrite et vous n'avez pas été plus loin ! Ai-je bien lu ? 
Et vous dites que votre courtier a bien fait son travail ? 

Si c'était le cas tu ne serais pas ici à t'inquiéter.............

Il y a manifestement une personne qui n'a pas fait ses devoirs ; l'acheteur ou le courtier ou les deux.

Je ne suis pas avocat, mais je te donnerais quand même les conseils suivants:
1) Fais confiance à ton notaire;
2) Ne fais pas confiance au courtier, même si tu le connais:
3) Il y a une servitude au profit d'Hydro, alors même si Hydro est de bonne foi en général, tu n'es pas à l'abri d'une surprise;
4) N'achète pas les conseils reçus sur "La Mortaise" sans en avoir parlé avec ton notaire...

Bonne chance!

Latole: la transaction n’est pas conclu officiellement. Le notaire ne finalisera pas la transaction tant et aussi longtemps qu’il n’y aura pas d’assurance titre.
Et sans assurance titre aucun financement possible. Advenant le cas où les vendeurs refusent (choses très peu possible) la transaction serait avortée et eux resteraient pogné avec leur maison qui a une irrégularité et qui vont Devoir la déclarer s’il la remettent en vente.
Côté servitude dans la déclaration du vendeur: on a dû visiter une 30aines de maison dans la dernière année. Ils ont tous la mention : servitude/droit de passage Hydro. Car pratiquement toutes les maisons au Québec ont des servitudes et droit de passage avec hydro. Dans ma tête, lors de l’implantation d’un garage je pensais que la ville vérifiait la conformité.

Je dirais comme Liberté 55 faite confiance à votre notaire et je serais très prudent avec les courtiers, ce ne sont pas des hommes ou femmes de loi....ils sont la pour la transaction et la commission pour le travail effectué.

Mes observations:
1. Le marché est encore un marché de vendeur et pas d'acheteur, surtout à Québec. Ça va probablement changer selon l'économie et les taux d'intérêts mais c'est tout de même la réalité.

2. L'assurance titre c'est habituellement l'acheteur du bien qui la contracte pour se protéger d'une éventuelle problématique.  Le coût n'est pas très élevé à moins qu'il y ait eu de gros changements au cours des dernières années.

3. Une contre-offre veut dire une rupture de la promesse d'achat selon les termes antérieurs.  Il pourrait remettre la maison sur le marché et bonne chance pour une  compensation si la servitude d'hydro lui était inconnue et qu'il est de bonne foi.

4. Le pire qui pourrait arriver c'est que vous pourriez vous ramasser sans logis d'ici peu si vous adoptez une attitude, disons, trop agressive .

5. J'opterais pour un profil bas concernant une négociation de la servitude avec Hydro.  C'est une société d'état et vous un simple citoyen....À mon humble avis la servitude va demeurer et vous allez en faire les frais.

6. Ce n'est pas dans le mandat de la municipalité de vérifier toutes les servitudes.

7.  Si vous désirez vraiment faire l'acquisition de cette demeure vous allez devoir être flexible et espérons que le vendeur fera de même...sinon vous vous engagez dans un litige potentiel et habituellement ce sont les avocats qui sont gagnants $$

8. Actuellement il n'y a pas beaucoup de vendeurs dans votre type de marché qui demeurent "pognés" avec leur actif immobilier même avec des irrégularités.

Bonne réflexion.

GuillC écrit:

Là notre courtier a fait une contre offre demandant aux vendeurs une assurance titre complète qui va couvrir tout les frais y compris une indemnité au cas ou le garage doit être démoli sans possibilité de reconstruire (pour couvrir la perte de la valeur immobilière). On demande également un dédommagement qui va couvrir les frais au cas où on décide de demander à Hydro une modification de la servitude. J’espère avoir une réponse demain, on doit prendre possession lundi prochain.
 

Tu es bien partis.. a ce que je viens de lire sur ce lien l'assurance-titre semble être une bonne solution temporaire. Et ça va que couter un maximum de 700$ a ton vendeur pour se débarrasser de son problème. De plus, toujours selon ce que je viens de lire cette assurance-titre n'est pas perpétuel car il ne serait pas transférable à un autre acheteur le jour où tu voudrais vendre. Même qu'un futur prêteur pourrait exiger des titres plus clairs. Le notaire pourra te renseigner la dessus.

Voici ici le lien en question et il y a justement un cas de garage exactement comme le tiens :
www.protegez-vous.ca/argent/assurance-titres-decodee

Voici un autre lien qui va surement t'intéresser et qui te préparera a poser les bonnes questions à ton notaire:
www.avocat.qc.ca/juristes/iaassurancestitres.htm